К содержанию
Личный кабинет
Справочник «Было — Будет»

Техническое задание на ремонт вашей квартиры

Что это такое, зачем оно вам и как написать его за вечер — простыми словами и на примерах. Без шапок, печатей и строительных терминов.

Было«Сделайте нормальные розетки на кухне»
Будет«4 двойные розетки над столешницей на высоте 110 см, отдельная линия под варочную панель»
Простыми словами

ТЗ — это список того, что должно получиться в квартире

Записанный так, чтобы его одинаково поняли вы, прораб и рабочие. В нём нет «красиво» и «качественно» — только что сделать, из чего, сколько, к какому сроку и как вы это примете.

ТЗ

Что сделать и как принять

Ваши пожелания, переведённые в понятные работы: по комнатам и системам, с количеством и проверкой.

Подробнее · 1 фото
Смета

Сколько это стоит

Бригада считает цену по вашему ТЗ. Одно ТЗ — три сметы от разных бригад, и их можно честно сравнить.

Подробнее · 1 фото
Договор

Кто, когда и что, если…

Сроки, оплата, ответственность. ТЗ прикладывают к договору — по нему потом принимают работу.

Подробнее · 1 фото

А дизайн-проект? Он отвечает на вопрос «как будет выглядеть»: стиль, цвета, мебель. Для простого ремонта его может и не быть, а ТЗ нужно всегда — хотя бы на одну страницу. Если дизайн-проект есть, ТЗ ссылается на него: «плитка — по листу 5 проекта».Подробнее · 1 фото

Зачем оно вам

Зачем ТЗ, если есть прораб

Прораб помнит сотню квартир, а вашу — по тому, что записано. Записанное не забывается и не толкуется по-разному.

1

Цены можно сравнить

Все бригады считают одно и то же, а не «как поняли».

Подробнее · 1 фото
2

Нет «мы так не договаривались»

Спорный вопрос решает строчка в ТЗ, а не память.

Подробнее · 1 фото
3

Понятно, как принимать

У каждой части есть проверка: тестер, вода, уровень, давление.

Подробнее · 1 фото
4

Меньше переделок

Розетка за шкафом и вода не там появляются, когда решают «по месту».

Подробнее · 1 фото
Из чего состоит

Пять частей ТЗ на квартиру

Так же делят ТЗ и большие заказчики: отдельно стены и полы, отдельно каждая инженерная система. Не нужна какая-то часть — напишите прямо: «не делаем».

Общестрой

Демонтаж, стены, полы, потолки, плитка, двери, откосы, уборка и мусор.

Подробнее · 3 фото

Электрика

Щит, линии, розетки, выключатели, свет, интернет и телевизор.

Подробнее · 3 фото

Сантехника

Трубы, счётчики, коллектор, ванна или душ, унитаз, кухня, стиральная машина, гидроизоляция.

Подробнее · 3 фото

Отопление

Батареи, краны и терморегуляторы, тёплый пол, кондиционеры.

Подробнее · 3 фото

Умный дом

Защита от протечек, управление светом, теплом и шторами, датчики.

Подробнее · 2 фото, схема
Половина ТЗ — это план

Отметьте всё на плане квартиры

Возьмите план БТИ или нарисуйте свой с размерами и поставьте значки: где розетки, где вода, где батареи, где датчики. Можно от руки — главное, чтобы было понятно и с размерами от углов.

M Щ К Гостиная · 18 м² Спальня 14 м² Кухня · 8 м² Санузел 4 м² Коридор · 8 м²
  • Розетки и щит13 розеток и щит «Щ» у входа — каждая с высотой от пола
    Подробнее · 2 фото, схема
  • Выводы воды и коллектор6 выводов: ванна, раковина, унитаз, стиральная машина, мойка, посудомойка
    Подробнее · 2 фото
  • Батареи и тёплый пол3 батареи под окнами; штриховка — электрический тёплый пол
    Подробнее · 2 фото
  • Умный дом6 датчиков протечки, краны с приводом у коллектора, мотор штор «M», датчик движения в коридоре, панель в гостиной
    Подробнее · 1 фото
  • Квартира-пример2 комнаты, 52 м². Все примеры ниже — для неё
    Подробнее · 2 фото
Начало ТЗ

Пять строк о квартире вместо шапки

Печати и «УТВЕРЖДАЮ» не нужны. Нужно, чтобы бригада сразу поняла, где работает и чего вы ждёте.

Квартира
2 комнаты, 52 м², кирпичный дом 1970-х, 3-й этаж, лифт есть
Подробнее · 2 фото
Сейчас
Старый ремонт; проводка алюминиевая, трубы стальные, батареи чугунные
Подробнее · 1 фото
Хотим
Ремонт с нуля, «под ключ». На время ремонта живём в другом месте
Подробнее · схема
Материалы
Черновые покупает бригада; чистовые — плитку, ламинат, двери, сантехнику, розетки — мы, по списку
Подробнее · 1 фото
Сроки
Даты начала и окончания. Смету ждём именно по этому ТЗ
Подробнее · 1 фото

План с размерамиПлан БТИ или свой обмер, высота потолков. На нём — значки, как на плане выше.

Подробнее · 2 фото

Проект кухни и список техникиОт кухни зависят розетки, вода и вытяжка. Решите её до электрики.

Подробнее · 1 фото

Фото «как сейчас» и «как хотим»Картинки из интернета подходят — подпишите, что именно нравится.

Подробнее · 2 фото
Примеры

Примеры ТЗ: коротко и без шапок

Сначала — самое короткое ТЗ на косметику одной комнаты. Потом ТЗ на квартиру-пример с плана, разбитое на пять частей. Копируйте и меняйте под себя: цифры условные.

Пример 0 · самое короткое

Освежить спальню 14 м²

Подробнее · 3 фото
  1. Мебель выносим сами до начала работ; пол, окно и батарею бригада укрывает плёнкой.
  2. Старые обои снять, трещины расшить и зашпаклевать, стены прогрунтовать.
  3. Флизелиновые обои под покраску, покраска в 2 слоя, цвет — по образцу на фото; обои и краску покупаем мы.
  4. Ламинат заменить: старый снять, подложка 3 мм, новый ламинат 33 класса и плинтус — наши.
  5. Розетки и выключатель поменять на новые белые, на тех же местах: 4 розетки, 1 выключатель.
  6. Шумные работы — только в разрешённые часы, мусор выносит бригада.
Как принять: при боковом свете на обоях нет пузырей и видимых стыков, ламинат не скрипит и не прогибается, каждая розетка проверена тестером.
Пример 1 · квартира 52 м²

Общестрой

Подробнее · 3 фото
  1. В первый день — фото всей квартиры, подъезда и лифта, счётчиков с показаниями.
  2. Демонтаж: обои, плитка, полы, старые двери и встроенные шкафы. Стены и проёмы не переносим.
  3. Мусор — в мешках, вывоз раз в неделю за счёт бригады; лифт и холл укрыть.
  4. Стены: штукатурка по маякам; в комнатах и коридоре — шпаклёвка под покраску, на кухне и в санузле — под плитку.
  5. Полы: стяжка по всей квартире; в комнатах и коридоре — ламинат 33 класса, на кухне и в санузле — керамогранит 60×60, шов 2 мм.
  6. Потолки: натяжные, матовые, белые; места светильников — по плану электрики.
  7. 4 межкомнатные двери с коробками, наличниками и ручками — покупаем мы, бригада ставит. Входную не меняем.
  8. Окна оставляем; откосы оштукатурить и покрасить.
  9. В конце — генеральная уборка, включая окна и батареи.
Как принять: стены и стяжку проверяем 2-метровой рейкой при мне (под ламинат — просвет не больше 2 мм); плитку простукиваем — пустот нет; двери не открываются и не закрываются сами.
Пример 2 · квартира 52 м²

Электрика

Подробнее · 3 фото
  1. Старую проводку снять полностью. Новая — медный кабель в негорючей изоляции, три жилы с заземлением: розетки 2,5 мм², свет 1,5 мм².
  2. Новый щит у входа: на каждую линию свой автомат, на розетки и санузел — УЗО 30 мА. Автоматы подписаны, схема — на дверце щита.
  3. Отдельные линии: варочная панель, духовка, посудомойка, стиральная машина, 2 кондиционера, тёплый пол.
  4. Кухня: 4 двойные розетки над столешницей на 110 см; под встроенную технику и вытяжку — по проекту кухни.
  5. Комнаты: у кровати с двух сторон — розетка и выключатель; у телевизора — 2 двойные розетки и интернет; у стола — двойная розетка и интернет.
  6. Санузел: розетка у раковины с крышкой, не ближе 60 см от ванны; вентилятор включается со светом.
  7. Свет: в коридоре выключатели у входа и у спальни (проходные); на кухне — 6 точечных светильников и подсветка столешницы.
  8. Интернет: кабель от входной двери до роутера в коридоре, от роутера — в обе комнаты.
  9. Перед штукатуркой — фото и видео всех кабелей с рулеткой от углов.
Как принять: при мне проверяем каждую розетку и выключатель, кнопка «Тест» на УЗО отключает линию, замер изоляции — с протоколом. Схема щита и фото трасс остаются у меня.
Пример 3 · квартира 52 м²

Сантехника

Подробнее · 3 фото
  1. Стальные трубы заменить от кранов на стояке. Работы на стояках — только через управляющую компанию, заявку подаёт бригада.
  2. На вводе: новые краны, фильтры, редукторы давления; счётчики после замены — опломбировать.
  3. Разводка от коллекторов: к каждому прибору своя труба; в стенах и в полу — без соединений.
  4. Санузел: ванна 170×75, подвесной унитаз на инсталляции, раковина с тумбой — наши; полотенцесушитель — электрический.
  5. Стиральная машина — в санузле: вывод воды, слив с сифоном, своя розетка.
  6. Кухня: мойка, вывод под посудомойку и фильтр питьевой воды.
  7. Гидроизоляция пола санузла с заходом на стены 20 см, у ванны — на 1,8 м.
  8. К коллектору и счётчикам — люк-невидимка под плитку, открывается нажатием.
Как принять: опрессовка труб до того, как их закроют, — при мне, давление держится; гидроизоляцию заливаем водой на сутки до плитки; краны и сливы не капают, вода уходит быстро.
Пример 4 · квартира 52 м²

Отопление

Подробнее · 3 фото
  1. 3 чугунные батареи заменить на биметаллические: мощность не ниже старых, размер — под окно.
  2. Перед каждой батареей — 2 крана и перемычка (байпас), на подаче — термоголовка.
  3. Отключение стояка — через управляющую компанию, дату согласует бригада.
  4. Батареи не переносим и на лоджию не выносим; подводки — в стене, без соединений.
  5. Тёплый пол — только электрический: санузел и кухня, под плитку. Терморегулятор с датчиком в полу, свой автомат.
  6. Кондиционеры в обе комнаты: трассы и дренаж проложить в стене до штукатурки; место наружного блока — по правилам дома.
Как принять: после пуска отопления все батареи горячие по всей высоте, краны сухие; тёплый пол греет каждую зону и держит заданную температуру; кондиционеры запущены при мне.
Пример 5 · квартира 52 м²

Умный дом

Подробнее · 2 фото, схема
  1. Защита от протечек: 6 датчиков — под ванной, у унитаза, у стиральной машины, у коллектора, под мойкой, у посудомойки. На вводе холодной и горячей воды — краны с электроприводом.
  2. При протечке краны закрываются сами, на телефон приходит уведомление. Есть кнопка «пауза» — на время мытья пола.
  3. Тепло: тёплый пол и кондиционеры — с телефона и по расписанию.
  4. Свет: в гостиной — 2 сценария («Вечер», «Кино») и диммер; в коридоре ночью — по датчику движения, вполсилы.
  5. Спальня: карниз со шторами на моторе; кабель к нему заложить сейчас.
  6. Кабели для датчиков, моторов и панели проложить вместе с электрикой, даже если часть устройств купим позже.
  7. Без интернета всё работает, обычные выключатели включают свет, даже если умный дом сломался.
  8. Владелец — я: логины, пароли и приложения оформлены на меня; есть схема и короткая инструкция.
Как принять: мокрой тряпкой проверяем каждый датчик — краны закрылись, уведомление пришло; выключили роутер — свет и тёплый пол работают; сценарии запускаются и с телефона, и с выключателя.
Подсмотрено у больших заказчиков

Как это пишут в настоящих ТЗ — и как написать про свою квартиру

Мы прочитали технические задания из тендеров на ремонт: номер гостиницы на 77 м², санузлы в бизнес-центре, магазины. Большие заказчики пишут длинно, но защищают себя теми же пунктами, что нужны и вам.

ТЗ сети магазинов«Предоставить Заказчику фотоотчет о состоянии помещения с фотографиями всех дефектов… и фото счетчиков с маркировкой счетчиков и с показаниями».
Для квартирыВ первый день — фото квартиры, подъезда и счётчиков с показаниями.
Подробнее · 1 фото
ТЗ сети магазинов«Прежде чем закрывать потолки и „скрытую“ проводку в стенах и полу, Подрядчик должен произвести видеосъемку и фотофиксацию всех скрытых работ».
Для квартирыПеред штукатуркой — фото и видео всех кабелей и труб с рулеткой.
Подробнее · 1 фото
ТЗ сети магазинов«Все провода в эл. щите должны иметь бирки…», «В эл. щит установить актуальную однолинейную схему».
Для квартирыКаждый автомат подписан, схема — на дверце щита.
Подробнее · 2 фото
ТЗ на ремонт санузлов в бизнес-центре«Обязательное требование: скрытая проводка коммуникаций».
Для квартирыВсе трубы — в стене или в коробе; на виду только краны и смесители.
Подробнее · 2 фото
ТЗ сети магазинов«Опрессовку системы холодоснабжения произвести до нанесения изоляции».
Для квартирыТрубы проверяем давлением до того, как их закроют в стену.
Подробнее · 1 фото
ТЗ сети магазинов«Все лючки строго скрытого монтажа „потай“, под отделку, с открыванием от нажатия».
Для квартирыК коллектору и счётчикам — люк-невидимка под плитку.
Подробнее · 2 фото
Проект «Умный номер» к ТЗ гостиницы«При влажной уборке есть возможность отправить команду контроллеру на паузу в работе во избежание ложного перекрытия кранов».
Для квартирыУ защиты от протечек — кнопка «пауза» на время мытья пола.
Подробнее · 1 фото
ТЗ на номер гостиницы«Подрядчик предоставляет Заказчику еженедельные письменные отчеты о ходе работ… Фотофиксацию этапов… План работ на предстоящую неделю».
Для квартирыРаз в неделю — что сделано, что дальше, фото.
Подробнее · 2 фото
Как написать

ТЗ на свою квартиру за один вечер

Хватит одной-двух страниц. Важна не длина, а чтобы у каждой работы было количество и проверка.

  1. Возьмите план

    План БТИ или свой обмер — с размерами комнат и высотой потолков.

    Подробнее · 2 фото
  2. Пройдите по комнатам с телефоном

    Что убрать, что оставить, что сделать. Сфотографируйте всё как есть.

    Подробнее · 1 фото
  3. Решите мебель и технику

    Особенно кухню: от неё зависят розетки, вода и вытяжка. Кровать и телевизор — тоже.

    Подробнее · 1 фото
  4. Нарисуйте значки на плане

    Розетки, выключатели, свет, вода, батареи, датчики — с высотой от пола.

    Подробнее · 2 фото
  5. Распишите пять частей

    Общестрой, электрика, сантехника, отопление, умный дом. Не нужна часть — «не делаем».

    Подробнее
  6. Материалы — отдельным списком

    Что, сколько, размер, класс, цвет и кто покупает: вы или бригада.

    Подробнее · 1 фото
  7. Допишите условия

    Сроки, часы работы, мусор, фотоотчёты, как принимаете каждую часть.

    Подробнее · 1 фото
  8. Отдайте 2–3 бригадам

    Попросите смету именно по вашему ТЗ — так цены можно сравнить по строчкам.

    Подробнее · 1 фото
ТЗ можно менять и во время ремонта — но письменно: новая работа, её цена и срок согласуются до начала, а не после. Сообщение в мессенджере тоже считается.

Чего не пишите в ТЗ без согласования

  • переносить батареи на балкон или лоджию и подключать водяной тёплый пол к общему отоплению или горячей воде;
  • трогать несущие стены и расширять в них проёмы;
  • переносить санузел туда, где под вами жилые комнаты соседей;
  • менять газовые трубы и переносить газовую плиту — это делает только газовая служба;
  • менять общие стояки без управляющей компании.

Перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном доме по закону согласуют заранее (ст. 26 Жилищного кодекса). Самовольные работы грозят штрафом и требованием вернуть всё как было. Сомневаетесь — спросите управляющую компанию до того, как писать это в ТЗ. И про шум: часы, когда шумный ремонт нельзя, в каждом регионе свои. Уточните их в управляющей компании.

Плохо → хорошо

Одна и та же мысль — две записи

Слева то, что каждая бригада поймёт по-своему. Справа то, что можно посчитать и проверить.

Так не пишитеТак пишите
Сделать электрикуЩит с подписанными автоматами, 7 отдельных линий, 13 розеток по плану с высотами
Положить плитку красивоКерамогранит 60×60, шов 2 мм, раскладка от двери, затирка светло-серая
Поставить нормальные батареи3 биметаллические батареи, мощность не ниже старых, краны, байпас и термоголовки
Сделать умный дом6 датчиков протечки и 2 крана с приводом, уведомления на телефон, кнопка «пауза»
Розетки — где обычно4 двойные над столешницей на 110 см; у кровати с двух сторон на 70 см
По месту разберёмсяВсе изменения — письменно, с ценой и сроком, до начала работ
Чек-лист

Проверьте ТЗ перед тем, как отдать бригаде

Отмечайте прямо на странице — или распечатайте.

Словарик

Слова, которые вы услышите от бригады

Общестрой
Всё, кроме инженерных систем: демонтаж, стены, полы, потолки, двери.
Подробнее · 1 фото
Скрытые работы
То, что потом закроют отделкой: кабели, трубы, гидроизоляция. Принимают до закрытия.
Подробнее · 1 фото
Штукатурка по маякам
Выравнивание стен по металлическим направляющим — так стены получаются ровными.
Подробнее · 1 фото
Стяжка
Слой раствора, которым выравнивают пол перед ламинатом или плиткой.
Подробнее · 1 фото
Щит, автомат, УЗО
Щит делит электричество по линиям. Автомат отключает линию при перегрузке, УЗО — при утечке тока и бережёт от удара током.
Подробнее · 1 фото
Линия (группа)
Отдельный кабель от щита к нескольким розеткам или к одному мощному прибору.
Подробнее · 1 фото
Коллектор
Распределитель воды: от него к каждому прибору идёт своя труба.
Подробнее
Опрессовка
Проверка труб повышенным давлением: если где-то течёт, это видно сразу, а не у соседей.
Гидроизоляция
Слой под плиткой, который не пускает воду в перекрытие и к соседям снизу.
Байпас
Перемычка перед батареей: тепло идёт дальше по стояку, даже когда батарея прикрыта.
Слаботочка
Интернет, телевизор, домофон, датчики — всё, где по кабелю идёт сигнал, а не питание.
ВОР
Ведомость объёмов работ: таблица «работа — единица — количество». Её прикладывают к ТЗ.

Готовое ТЗ — в разговор о ремонте

Приложите своё ТЗ и план в чат личного кабинета: по ним специалисты РесурсПроекта подготовят техзадание и смету, а принимать работу будет проще.

Начать разговор

Подробно по инженерным системам

Примеры составлены по техническим заданиям из настоящих тендеров на ремонт и отделку — номера гостиницы, санузлов бизнес-центра, магазинов — и открытым советам по ремонту квартир. Квартира-пример и все цифры условные. Материал не заменяет проект и совет специалиста; правила вашего дома и региона уточняйте в управляющей компании.

Фото с подписью «РесурсПроект» — с объектов РесурсПроекта. Остальные фото в окнах «Подробнее» — иллюстрации из открытых источников (Wikimedia Commons, Flickr) со свободными лицензиями, это не объекты «Было — Будет». Автор, лицензия и ссылка на источник — под каждым фото.