Чек-лист · Перед ремонтом
Приёмка квартиры от застройщика
Когда. После того как дом ввели в эксплуатацию и застройщик прислал сообщение о готовности квартиры, до подписания передаточного акта. Приступить к приёмке нужно в срок из договора, а если его там нет — в течение 7 рабочих дней после получения сообщения.
Норма для каждой цифры указана в скобках. Пункты с приказом № 91/пр — минимум Минстроя к отделке: стандарт застройщика из договора не может быть хуже, а если стандарта в договоре нет, это ориентир. Пометки «Без отделки», «Предчистовая» (white box) и «С отделкой» показывают, к какой квартире относится пункт, пункты без пометки — для всех. Отметки сохраняются только в этом браузере.
Перед осмотром
Сообщение о готовности пришло заказным письмом с описью или вручено под расписку, а электронное — с электронной подписью застройщика на почту из договора, если такой способ в нём указан (214-ФЗ, ст. 8; постановление № 2380, п. 1(1) «б»). Посчитан срок, к которому нужно начать приёмку: срок из договора, а если его нет — 7 рабочих дней со дня получения сообщения (214-ФЗ, ст. 8). У застройщика уточнены номер и дата разрешения на ввод дома: без разрешения квартиру не передают (214-ФЗ, ст. 8). Из договора и приложений выписаны площадь, планировка, высота потолков, вид отделки и что входит в комплект: окна, двери, сантехника, радиаторы, счётчики. Предчистовая и с отделкой: в договоре проверено, есть ли пункт о стандарте застройщика. Если есть, текст стандарта запрошен до осмотра: по закону стандарт — часть договора (214-ФЗ, ст. 4). Предчистовая и с отделкой: если в договоре или проектной декларации указан класс отделки по ГОСТ Р 72509-2026, он выписан для стен, потолков и полов. Осмотр назначен на светлое время, на него заложено не меньше часа. Если с вами идёт специалист, у застройщика заранее уточнено, какие документы от него нужны: доверенность, квалификация, поверка приборов.
Входная и межкомнатные двери
Входная дверь совпадает с договором по типу и комплектации (замки, глазок), паспорт двери есть в документах. Полотно открывается и закрывается без усилия, не задевает коробку и пол, само не открывается и не закрывается. Каждый замок открывается и закрывается каждым ключом, число ключей записано. Уплотнитель по контуру целый, у закрытой двери нет просвета. На полотне, коробке и наличниках нет вмятин, царапин и сколов, монтажная пена по периметру закрыта. Звонок работает, если в квартире уже есть электричество. С отделкой: межкомнатные двери открываются без заеданий, защёлка держит полотно, порог не выше 14 мм (ГОСТ 475-2016).
Окна, балкон и лоджия
Каждая створка поворачивается, откидывается и закрывается, а когда ручка стоит в положении «открыто», створка входит в раму усилием не больше 100 Н (ГОСТ 30674-2023, приложение Д). Ручки не болтаются, на фурнитуре нет красной (рыжей) ржавчины. В стеклопакетах нет трещин, сколов и влаги между стёклами: это критические дефекты. Царапины — малозначительный дефект, их обводят маркером и вносят в акт (ГОСТ 30674-2023, приложение Д). Уплотнители целые и не провисают: лист бумаги, зажатый створкой, вытягивается с усилием по всему контуру. Окно стоит ровно: отклонение от вертикали и горизонтали не больше 1,5 мм на 1 м и не больше 3 мм на всю высоту окна (ГОСТ 30971-2012). В нижнем профиле рамы есть отверстия для отвода воды (ГОСТ 30674-2023). Снаружи стоит отлив. Монтажной пены нигде не видно: шов закрыт снаружи и изнутри (ГОСТ 30971-2012). Если есть подоконник, он закреплён, под ним нет щели между окном и стеной: загляните снизу. У окон в пол и французских балконов стоят защитные экраны или ограждения, если они есть в проекте (ГОСТ 30674-2023, приложение Д). Балконная дверь и остекление лоджии проверены так же, как окна.
Стены и потолки
Без отделки: стены проверены отвесом или лазерным уровнем на всю высоту. Для монолитных стен ориентир — 15 мм, но решают проект и договор (СП 70.13330.2012). Без отделки: плита потолка проверена нивелиром по диагонали, ориентир — 20 мм на участок (СП 70.13330.2012). Без отделки: из стен и швов не торчат арматура, сетка и проволока. В стенах, перегородках и у потолка нет трещин и щелей, штукатурка при простукивании не звучит пусто. Предчистовая и с отделкой: оштукатуренная стена отклоняется от вертикали не больше чем на 10 мм при высоте до 3 м, неровности на участке 2 м — не больше 5 мм (приказ Минстроя № 91/пр). Предчистовая и с отделкой: откосы окон отклоняются от вертикали не больше чем на 4 мм при длине до 1 м, на 6 мм — до 1,5 м, на 8 мм — до 2 м и на 10 мм — до 3 м (приказ № 91/пр). С отделкой: плитка на стенах отклоняется от вертикали не больше чем на 10 мм при высоте до 3 м, неровности на 2 м — не больше 6 мм, швы затёрты без пропусков (приказ № 91/пр). Плитка не звучит пусто. С отделкой: обои на внешних углах не внахлёст (приказ № 91/пр), без пузырей, отслоений и пятен, стыки не расходятся (ГОСТ Р 72509-2026). С отделкой: окраску смотрят с 2 м при обычном свете, полос, пятен и подтёков не видно (ГОСТ Р 72509-2026, если он указан в договоре). С отделкой: зазор между плинтусом и стеной не больше 4 мм (приказ № 91/пр). Предчистовая и с отделкой: оштукатуренный потолок отклоняется от горизонтали не больше чем на 8 мм при диагонали комнаты до 3 м, на 12 мм — до 6 м и на 15 мм — до 15 м (приказ № 91/пр). С отделкой: натяжной потолок провисает не больше чем на 10 мм на 1 м диагонали, а натяжной и подвесной отклоняются от горизонтали не больше чем на 8, 12 и 15 мм по тем же диагоналям (приказ № 91/пр).
Полы и высота потолков
Высота от пола до потолка совпадает с договором: замерьте её в нескольких местах каждой комнаты. Пол в санузле на 15–20 мм ниже, чем в соседних помещениях, или отделён порогом не выше 20 мм. На одном уровне — только если есть защита от протечек, например гидроизоляция по всему полу (СП 29.13330.2011). Предчистовая: под ламинат, паркет или линолеум просвет под рейкой 2 м на стяжке не больше 4 мм, под плитку — не больше 6 мм. Отклонение от горизонтали по диагонали до 3 м — не больше 8 мм, до 6 м — 12 мм, больше 6 м — 16 мм. Это класс 6 по ГОСТ Р 72509-2026: минимума Минстроя для стяжки нет, поэтому сверяйтесь со стандартом застройщика. Предчистовая: стяжка не крошится и не трескается, не звучит пусто, у стен проложена демпферная лента. Предчистовая: в санузле есть гидроизоляция, и она заведена на стены на высоту по проекту. С отделкой: под рейкой 2 м паркет и линолеум дают просвет не больше 2 мм, плитка и керамогранит — не больше 6 мм (приказ № 91/пр). С отделкой: пол отклоняется от горизонтали не больше чем на 8 мм при диагонали 1–3 м, на 12 мм — 3–6 м и на 16 мм — 6–15 м (приказ № 91/пр). С отделкой: уступ между соседними плитками пола не больше 2 мм (приказ № 91/пр). Плитка не звучит пусто. С отделкой: щели между паркетными или инженерными досками не больше 0,5 мм (у штучного паркета — 0,2 мм), зазор между плинтусом и полом не больше 4 мм (приказ № 91/пр).
Электрика
Автоматы в щитке подписаны, а УЗО, если оно есть, отключается кнопкой «Тест». В каждой розетке есть напряжение, у розеток есть заземляющий контакт (ПУЭ, п. 7.1.49). Каждый выключатель включает свет, лампы не мерцают. Предчистовая и с отделкой: розетка в ванной стоит только в зоне 3, защищена УЗО на ток не больше 30 мА или подключена через разделительный трансформатор и находится не ближе 0,6 м от проёма душевой кабины (ПУЭ, п. 7.1.48). Число и места розеток, выключателей и вывода под плиту совпадают с проектом или договором. Звонок, домофон и интернет заведены в квартиру, как обещано в договоре. Номер электросчётчика совпадает с паспортом, пломба цела, показания записаны. Металлическая ванна подключена проводом уравнивания потенциалов.
Сантехника и отопление
Номера счётчиков воды совпадают с паспортами, пломбы целы, показания записаны. Краны на вводе открываются и закрываются, на соединениях и заглушках нет капель: проведите по ним салфеткой. Пластиковый стояк канализации проходит перекрытие в противопожарной муфте, выпуски закрыты заглушками (СП 73.13330.2016). С отделкой: мойка, умывальник и ванна не шатаются, слив не подтекает; верх борта мойки — 850 мм от пола, умывальника — 800 мм, ванны — 600 мм, у отдельно стоящих приборов допуск ±20 мм (СП 73.13330.2016). Радиатор стоит не ближе 60 мм к полу, 50 мм к подоконнику и 25 мм к стене, если изготовитель не указал другие размеры (СП 73.13330.2016). Радиатор висит ровно, крепления не шатаются, край со стороны стояка не выходит за оконный проём (СП 73.13330.2016). На радиаторах стоят терморегуляторы или краны по проекту, в отопительный сезон радиатор прогревается целиком. Проходы труб через стены и перекрытия заделаны, на потолке и стенах нет следов протечек. Предчистовая и с отделкой: выводы воды и канализации под мойку, стиральную машину и унитаз стоят по проекту.
Акт и подписание
Все недостатки внесены в акт осмотра в двух экземплярах, на вашем экземпляре стоит подпись представителя застройщика с расшифровкой (214-ФЗ, ст. 8). Каждый недостаток описан по схеме «комната — что — какой дефект — размер» и снят на фото. Доверенность представителя застройщика проверена. В передаточном акте указаны дата передачи и характеристики квартиры, и они совпадают с договором (214-ФЗ, ст. 8). В акте нет фраз «претензий не имею» и «претензий по срокам нет», если претензии у вас есть. Если площадь отличается от договора, доплата или возврат посчитаны по условиям договора и оформлены документом. Получены инструкция по эксплуатации квартиры (214-ФЗ, ст. 7), паспорта счётчиков и оборудования и ключи. Показания всех счётчиков записаны в акт или в отдельный документ. Срок устранения недостатков согласован с застройщиком и записан в акте. Правило «60 дней на устранение» действовало в 2024–2025 годах, на 2026 год его не продлили (214-ФЗ, ст. 7; постановление № 2226).
Если нашли недостатки
Передаточный акт не подписан. До подписания вы вправе потребовать акт с перечнем несоответствий и не подписывать передаточный акт, пока застройщик не выполнит ваше требование по ним (214-ФЗ, ст. 8 ч. 5). Выбрано требование: устранить недостатки бесплатно в разумный срок, соразмерно уменьшить цену или возместить ваши расходы на устранение, если договор не устанавливает иное (214-ФЗ, ст. 7 ч. 2). Если застройщик не согласен с перечнем или нарушения существенные, назначен осмотр со специалистом: дату согласуют в течение 5 рабочих дней с того дня, когда вы с застройщиком разошлись в перечне, а сам осмотр — не раньше чем через 3 рабочих дня после этого (постановление № 2380 в редакции на 2026 год). Акт осмотра со специалистом отправлен застройщику не позже 3 рабочих дней после осмотра. В акте указаны дата, ФИО и квалификация специалиста и вывод о нарушениях (постановление № 2380). Если специалист подтвердил нарушения, застройщик возмещает оплату его работы, если в соглашении с застройщиком не сказано иное (постановление № 2380). Когда застройщик сообщил, что недостатки устранены, чек-лист пройден ещё раз по этим пунктам до подписания передаточного акта. Если застройщик отказал или не устранил недостатки в согласованный срок, остаётся иск в суд (214-ФЗ, ст. 7 ч. 6). При существенном нарушении качества или если недостатки не устранили в разумный срок, который вы назначили, можно отказаться от договора и потребовать деньги с процентами (214-ФЗ, ст. 7 ч. 3). Если вы потребовали акт о недостатках, отказ подписывать передаточный акт уклонением не считается. Если вы уклоняетесь от приёмки или отказываетесь от неё без такого акта, через 2 месяца после срока передачи по договору застройщик может составить односторонний акт (214-ФЗ, ст. 8 ч. 5, 6). Недостатки, найденные после заселения, предъявляют письменной претензией или иском в гарантийный срок из договора. Минимум по закону: на квартиру — 3 года (для договоров до 01.09.2024 минимум был 5 лет, смотрите свой договор), на инженерное оборудование — 3 года с первого передаточного акта в доме, на отделку — 1 год (214-ФЗ, ст. 7). По суду за отделку, окна, двери и сантехнику с застройщика взыщут не больше 3 % цены договора, если договор не даёт больше. Ограничение не касается неустойки за просрочку передачи и возврата денег при отказе от договора (214-ФЗ, ст. 10 ч. 4).
Источники
214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», статья 7 — качество квартиры, требования при недостатках, сроки ответственности застройщика https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/aeb9f2327f835ecc02fb71b9a0312ead0b844204/ 214-ФЗ, статья 8 — сообщение о готовности, передаточный акт, отказ от подписания, односторонний акт https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/49cb99b1bfe1a09caaf585874de97bdb34fc6d48/ Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ — стандарт застройщика, гарантия на отделку, предел 3 % цены договора https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_494363/ Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 — осмотр квартиры со специалистом https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/408223681/ Постановление Правительства РФ от 30.12.2025 № 2226 — что из постановления № 2380 действует в 2026 году https://publication.pravo.gov.ru/document/0001202512310020 Приказ Минстроя России от 19.02.2025 № 91/пр — минимальные требования к отделке: стены, полы, потолки https://publication.pravo.gov.ru/document/0001202502280014 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» — с 01.02.2026 таблицы допусков отделки из него исключены https://docs.cntd.ru/document/456082588 ГОСТ Р 72509-2026 «Отделочные работы. Требования к результатам работ» — классы отделки, действует с 01.03.2026 добровольно https://meganorm.ru/Data/866/86608.pdf ГОСТ 30674-2023 «Блоки оконные и балконные из поливинилхлоридных профилей» — критические и малозначительные дефекты окон https://meganorm.ru/mega_doc/norm/gost_gosudarstvennyj-standart/0/gost_30674-2023_mezhgosudarstvennyy_standart_bloki_okonnye_i.html ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков» — монтаж окна и шов https://docs.cntd.ru/document/1200102010 ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные» — двери и пороги https://docs.cntd.ru/document/1200141707 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» — сантехника и радиаторы https://docs.cntd.ru/document/456029018 СП 29.13330.2011 «Полы» — пол в санузле https://docs.cntd.ru/document/1200084091 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» — ориентиры для стен и плит без отделки https://base.garant.ru/70353868/ ПУЭ, глава 7.1 — розетки и УЗО в квартире https://base.garant.ru/3922923/c4239ec4f10c97752d47cabdd4382f37/ Портал долевого строительства dolevoe.mos.ru: «Приёмка под ключ» — документы и практические проверки https://dolevoe.mos.ru/pokupka_opasnostinovostroek/